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集体土地呼唤征收搬迁立法

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称条例）已生效一月有余，其严格的程序、先补偿后征收、明确权利救济机制、增设公众参与权、规划听证制度、根据违法建筑形成的不同原因区分补偿等规定得到了社会各界的一致好评，但其范围的局限性使我们更加期待集体土地上房屋征收搬迁立法的出台，记者从北京市盛廷律师事务所《集体土地征地、补偿、搬迁业务交流会》上了解到，目前拆迁超过百分之五十以上都是集体土地的拆迁，这个比例体现了集体土地立法告急。在会上，北京市盛廷律师事务所各位律师都表达了自己对新条例的认知与建议。
　　盛廷律师事务所主任律师杨在明在会上表示，集体土地的征地、搬迁无法可依，根据《宪法》《物权法》的规定此前集体土地上的拆迁都是非法状态，各地政策、法规乱相重生、相互打架，另外这种效力、层次较低的政策、法规的制定主体不需要对整个社会的发展进行衡平，有限制性。而据我们统计，目前超过百分之50以上的拆迁都是集体土地上的，可谓如火如荼，势不可当，但作为律师我们深刻知道集体土地上房屋搬迁立法的问题不是单纯的法律问题，它还涉及政府最关心的三农问题、八亿亩耕地的红线保障问题与地方财政发展问题，可以说即是法律问题，又是政治问题，基于此，去年我们结合四十余位拆迁律师的实际经验，颁布了囊括集体土地征收、国有土地征收，协议搬迁三个方面的盛廷版《不动产征收拆迁法》，并且得到了沈岿老师、姜明安老师、王锡锌老师、陈端洪老师、钱明星老师的认同，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的地位，我们会继续努力让集体土地搬迁有法可依。
　　盛廷律师事务所张兴奎律师也在会上表示，在即将召开的全国“两会”上，土地管理法将连续第三年因为农村集体土地拆迁问题而备受各方关注。而毕文强律师认为在拆迁过程中，没有集体房屋和城市房屋的差异，它们的价格应当是一致的，甚至是集体土地上的房屋比国有土地上的房屋价格更高。
　　张志同律师表示，利益差额在增高。这个差额一方面体现在被征地拆迁人与开发商之间的利益差别，第二个方面体现在集体土地的所有权人与国家在土地性质所流转的过程中所出现的土地出让差额剪刀差的过程。
马丽芬律师指出，项目的实施细则、地区差异较大，制定依据不统一，集体土地上的征地、搬迁不能以重置价来评估房屋价值，应参考同区位商品房的价格，必要时候甚至可以高于同区域国有土地上房屋征地搬迁的价格，在征地程序问题上，地方政府可引入招标、拍卖、挂牌销售等形式。
　　纪召兵律师认为集体土地搬迁应征地后统一于国有土地的征收补偿标准，引入协商谈判机制，实行市场价格补偿。征收搬迁意在用地，土地无贵贱，土地价值主要体现在区位和面积上，不能以“集体”“国有”人为设障 。
郎克宇律师、王令刚律师则认为要切实保障被拆迁人的知情权与参与权，从源头上杜绝征地过程中基层工作人员私自代替权利人签字声明放弃相关权利的被代表行为，补偿价格要综合考虑到失地农民的后续长远之生活保障问题，畅通法律救济途径，防止关联部门相互推诿。