研讨会纪要
地点：世纪金源大酒店15会议室 时间： 2011年2月27日
会议主题：集体土地征地、补偿、搬迁业务交流暨研讨会
主办单位：法制日报社、北京市盛廷律师事务所
主持人：张兴奎律师
会议内容：
主持人 张兴奎：尊敬的万学忠老师、各位新闻界的朋友们，盛廷律师所的同仁们，大家好，今天我主持这个会议，由于本人才疏学浅，勉为其难，不周之处请各位批评指正。
从事律师职业多年，我始终认为律师职业分为三个境界。第一个境界是谋食，第二个境界是谋技，第三个境界是谋道。谋道就是探索道义，孔子在论语中说到，君子谋道而不谋食，我们比君子更高尚，我们既谋道，也谋食。盛廷律师事务所对中国的征地拆迁法律实务进行了积极的探索，形成了自己的维权技巧和实战方法，同时在杨律师的亲自组织下，盛廷律师事务所起草了不动产征收和补偿法草案，对推动有关立法发挥了重要的作用。为了总结以往经验，今天我们在这里召开集体土地征地、补偿、搬迁业务交流会，来探讨关于集体土地房屋征收和补偿安置的法律问题。
这个问题的意义在哪里呢？大家都知道，国有土地房屋的征收补偿条例已经实施，由于新条例只是针对城市规划区内的国土拆迁，而对发生在集体土地上的房屋，类似于成都唐福珍和江西宜黄拆迁案等这些行为没有法律约束力。新条例的出台，对于集体土地的征收和房屋拆迁于事无补。
其次，拆迁也只是一个表面现象，最根本的问题在于征地，如果不解决征地问题，拆迁法律关系也不能理顺。中国式征地模式和土地财政得以形成的主要原因，既有政策体制的因素，也有政府本位倾向和自律不足的因素，但是更多是法律制度缺失的因素。主要是在法律制度体系当中，对征地行为缺少具有较高层级的法律规制。
在房屋征收和土地储备、土地出让整个环节，都没有一部特定的法律予以规范。在这当中，得以执行的都是一些地方上的规章和文件，这些规章和文件各自为据，并不以法律为依据，有的更是绕开法律，过分追求部门和地方的利益，过分追求操作的随意性和便利性，把法律的强制性规定以及可持续发展的理念束之高阁。
中共中央关于十二五规划建议确定了征地改革的主要内容，完善城乡行政的要素关系，促进土地的增值收益和农村存款主要用于农业、农村，按照保护农民权益的要求，推进征地自主改革，积极稳妥的推进农村土地整治，完善农村土地经营性、宅基地管理机制。允许农民依法参与非公益性的经营，对改革征地制度提供了政策支持，也为制订征地立法提供了理论方向。
新的历史时期，为切实改变以往长期形成的农民和农村理所应当的付出，城市以国家的名义理所应当的获取的体制，必须改革过去依靠国家强制力，廉价获取集体土地的征收制度，逐步走市场化道路，使农民能够获得土地增值财富收益，也使农民同样有机会分享现代化、城市化所带来的进步与文明，这一切都需要立法来保障。所以，有必要制订完善的集体土地征地拆迁法律体系，以维护公民权益。
现在介绍嘉宾，万学忠老师是法制日报经济部主任，对征地拆迁立法积极推动的一位媒体人。万静老师是法制日报的记者，二月中旬刚刚推出了四篇有关于拆迁条例废旧立新的系列文章，对社会影响很大，我受到当事人的电话，说这篇文章早就应该发了，你们发的太晚了。土地集体土地拆迁和国有土地拆迁的废旧立新早就应该做了。也非常感谢今天到会的媒体界的朋友们，以及客户代表、当事人代表。
下面有请杨律师致欢迎词！
杨在明：今天非常荣幸的邀请到法制日报的万主编和万静记者，作为我们盛廷所的同仁们，是一件非常大的兴事。法制日报是最权威的报纸，作为万主编在土地征收的探索方面，有一个比较大的推动。我想作为我们盛廷律师事务所在整个征地拆迁业务代理过程中，虽然积累了相当多的经验，但是在理论方面还有一个非常大的提高才行。去年我们盛廷律师所结合四十位拆迁律师的实际经验，颁布了一个盛廷版的不动产征收拆迁法。我们没有想到的是，这样一个搬迁法还受到了北大五教授的高度评价和赞赏，这是值得我们幸运的。
在这样一个基础上，今天法制日报的万主编和万静记者以及其他的媒体朋友能够来到我们集体土地征地、拆迁、搬迁这样一个研讨会上，大家共同坐在一起进行实质探讨，我认为这是一件非常有意义的事情。在此，我想我们盛廷律师同仁以非常热烈的掌声来欢迎我们的万学忠主编和万静记者。
主持人 张兴奎：下面进入会议讨论环节，每个人是15分钟。按照会务组给我的研讨会发言顺序，首先请杨在明律师发言。
杨在明：今天是一个内部的，实质性的研讨会，大家可以畅所欲言。我是第一个发言，我就漫谈式的说说我对集体土地的征收、补偿与搬迁方面的一点体会。
从法律的角度来讲，我们国家集体土地的征收、补偿，从法律制度来讲是缺失的，没有一部基本的法律，也没有较低层次的像国有土地上的征收拆迁、搬迁法那样的基本行政法规。现在新的出台的国有土地征收补偿条例，又不适用于集体土地的拆迁补偿。从基本的法律制度层面来看，集体土地的拆迁没有法律可以依据，也就意味着从法律逻辑和从法律理论方面，从基本的法律制度方面，集体土地的征地拆迁无法可依，就意味着集体土地的征地拆迁都是非法状态，这是没有问题的。
中国的现实情况是集体土地拆迁正在如火如荼的进行，势不可当，前几年发生的拆迁悲剧大多数都是发生在集体土地征地上。当然拆迁的悲剧可能是很多方面的原因，但是法律制度的缺失相对国营土地上的征收应该是一个主要的原因，而不是一个次要的原因。基于这样的现实状况，对集体土地的征收立法无论是专家还是学者，都在讨论，都在研究，都在发出呼吁。但是目前来讲，仍然出台了一个国有土地上的征收条例。
这样一个东西是远远不能适应现在的需要，是远远不能适应的。那么怎么办呢？正是基于这样的一个现实状况，正是基于国有土地上征收变法的呼声，从去年的第一次国有土地条例征收意见稿开始，我们就有意识的做这样一个准备，我们是不是起草一部盛廷版的拆迁条例。实际情况是随着对这个问题的深入思考，我们认为按照国务院出台的这个条例的思路来走，根本就不能适应现阶段的征收需要，是远远不能适应的。我们有了一个新的思路，就是起草囊括集体土地征收、囊括国土土地征收，囊括协议搬迁三个方面的盛廷版的土地征收补偿法。
囊括三个方面的征收补偿法，也得到了北大五教授的高度肯定，认为这是非常可取的。因为从基本的法律的形式，立法法的规定来讲，你征收必须是以制订基本法律的形式来出现，而不能以行政法规的形式出现。
按照北大五教授其中的沈岿教授所说的，国有土地上的征收，目前以行政法规条例的形式出现，集体土地的征收、拆迁怎么办？可以在以后的修改当中作出体现，做出修改和补充。目前国有土地的条例出台以后，土地管理法何时能修改呢？这个问题不得而知。这里面的时间还是往后延的，如何衔接也成为了一个很大的问题。为什么呢？说集体土地的征收拆迁立法是以土地管理法、基本法的形式出现，这个中间怎么衔接？本身就是问题。在这个方面，北大五教授王锡锌教授还是比较赞成我们盛廷版最终的立法提议，就是国有土地、集体土地征收和协议搬迁统统融为一体，作为基本法的形式出现，来调整目前我们面临征收的实际，以及未来可以预见到的情况。
当然，在立法的技术层面，我们盛廷版的不动产征收立法仍然还有很大的可以探讨的余地和空间，但是我们的基本精神和基本原则是得到高度肯定和认可的，这是没有问题的。
现在我们发现关于集体土地的征收、拆迁的立法，目前实行的一些地区，专门制订了自己的行政规章，比如说北京、上海一些比较大的直辖市都规定了集体土地拆迁的行政规章，用于调整本地区的集体土地政策。
作为山东省来讲，集体土地上的拆迁怎么办呢？有一个附加条款，集体土地变为国有土地以后，可以参照国有土地的拆迁。山东省的这个集体土地立法应该是和最高人民法院行政审判厅出台的司法解释，就是集体土地被征为国有以后，拆迁补偿的标准怎么算，他的答复就是参照国有土地上的补偿标准来进行，这个司法解释虽然出台了，但是真正各个地方，按照这个司法解释，按照这个标准来进行补偿的并不多，我想咱们在座的各位律师应该是有这方面的体会，在你们所做的案子当中，哪个地方参照了最高院司法解释来进行，我认为不多。
为什么不多呢？前几天我见到最高人民法院原行政审判厅专门对拆迁进行研究的王达法官，他和江苏省高院的一个法官共同写了一本书。当时我们谈到这个问题的时候，就谈到了最高院的司法解释，按照他的理解，这个解释是只适合于城中村，对于城中村以外的能不能参照这个东西，不能覆盖，这是他的意见。
现在我们也知道苏州市在我们的国有土地条例出台之前，一个集体土地的拆迁条例，就是类似于北京市和上海市，对于集体土地的拆迁，他做出了规定，先行作出了规定，31条，大家也可以看一下。也就是说集体土地上的拆迁，直辖市相对比较成熟的经济发达的城市已经先行制订了自己的地方型规章，连一个最低级城市的，连法规都没有的刑罚下，我各个城市制订自己的行政规章，来予以规制集体土地上的拆迁。这种效力、层次比较低的比较性法规也好、规章也好、地方性文件也好，对集体土地的拆迁会出现很大的问题，有时候问题会非常大。有时候出台的地方性的规章和规范性文件是为了地方上的拆迁经济发展服务的。即便是有这样的集体土地上的拆迁立法，当然这种立法是地方上的立法。但是，可以为地方上奉为拆迁的小宪法，得以坚决的贯彻执行。
所以说，从集体土地的征收立法的制度层面上来讲，我们国家从基本法的形式上，从行政法规的形式上来讲，是处于有法可依的状态。即便是地方上制订的这样大大小小、效力层次不一样的地方性规章和法规，包括规范性文件，又会引起很大的一些问题。如果这样再演绎下去，我们认为是非常恐惧的，非常可怕的。
现在我们也知道各地实行了新农村建设，大力推进新农村建设，我们不知道中央对新建设的态度是做了一个怎样的取舍和看待，我们不是太清楚。这个问题不是太明朗，发出的声音不是太统一。但是有一个什么问题呢？我们知道山东省实行的新农村建设非常厉害，整个的村庄成片成片的进行改造，达到了怨声载道的程度。
因为什么呢？新农村建设对有一些地方是合适的，农民是认可的，或者是同意的，甚至是欢迎的。但是在一些地方就是不行，为什么呢？你把农民盖了安置楼，你让他怎么过？他增加了物业费，不适合住高楼，他没有办法去养猪、养鸭，他失去了土地等等。而且，补偿的时候，说政府给你盖了高楼了，政府的理由是楼是新的，你原来的房子很破了，你的房子作价每平米500，但是楼是每平米作价800，还要让农民交钱。我们知道农民手中的货币不多，你让他交个两、三万可以承受，如果交五万、六万、七万、八万就受不了了，这都会遭到抵制。
但是政府的规划已经规划好了，我们知道现在的地方政府官员是善于搞规划的。其实我们北大五教授中的陈教授一语道破拆迁的实质，拆迁的实质就是政府规划、调整，就是通过规划、调整来获得利益，这就是经营层次，就是把政府的规划重新调整一下，利益就来了。
现在政府的规划已经调整好了，你农民必须要服从这种规划，这是不能商量的。但是你制订的补偿政策还需要农民拿钱的时候，对立就出现了，当时就出现了对立，有的当时出现不了，事过一两年，或者是很多年以后，各种问题就会接踵而至，这种东西已经显现了。
集体土地上的拆线乱相重生，政策和法律打架。大的法律没有，小的法律之间打架。政府官本位的思想，政府的土地财政等等各方面纠结在一起。集体土地上的拆迁目前更优胜于国有土地拆迁的矛盾。或者是在这个层面上来讲，我们认为无论是政府的拆迁公司也好，还是作为我们律师代理当事人维护当事人的利益，所面临的矛盾是极其复杂的。
作为我们拆迁的律师来讲，所面对的不是单纯的法律工作，面对的是一个社会矛盾。从某种程度上来讲，面对的又是政府的政治任务的时候，从某种程度上体现了带有政治色彩的矛盾，这就是我对集体土地上的拆迁所做的一个认识。当然，我觉得我们的律师肯定还会有更多的真知灼见，请你们把你们的意见畅所欲言的发表出来。我就讲这些，谢谢。
主持人 张兴奎：非常感谢杨律师！土地管理法的修改在2009、2010年两次上了全国人大会议，据说今年是第三次上会，今年通过的可能性也是极小的。关于地方法规的清理问题，杨律师谈到了各地政府都颁布了自己的小宪法，希望法制日报多写文章。下面请毕律师发言。
毕文强：我们今天的会议是关门会议，除了万主编和万记者和其他新闻媒体以外，都是我们自己的律师，大家可以畅所欲言。让大家都要说出自己的心里话，我们都是抛砖引玉，最后要碰撞出火花。
对于拆迁的问题，我们所里是藏龙卧虎，很多律师积累了大量的经验，在这方面绝对不比其他的律师差。有什么焦点性的东西，大家可以举手提，积极的讨论，也让我们万主编和万记者看到我们碰撞的火花。
对于拆迁的问题，我简单的说一下我作为律师的一个职业过程的体会。拆迁是什么？刚才杨律师说拆迁是政府规划，我保留意见，他是引用教授的观点，我认为拆迁本身是社会利益的再分配。在这个过程中，有很多的博弈主体在参与，首先是中央政府，其次是地方政府，再其次是开发商，还有城镇居民以及农民。
今天我们讨论的集体房屋拆迁是在这个博弈主体中农民的权益如何保护，甚至是作为律师来讲，如何看待农民在集体土地拆迁过程中他们的权益如何进行维护，因为他们在利益的格局中，权力最小化，话语权最小，法律对他们的保护最不利。所以咱们律师在维权的过程中，感觉最无奈，压力最大。
我认为现在从逻辑体系上来讲，拆迁本身可能会错误，因为我们现在国务院在制订的是城市房屋拆迁管理条例，但是对于集体土地房屋的征收和拆迁没有涉及，为什么呢？是因为中国最核心的问题是三农问题，土地性质的问题很难逾越现有的框架，所以导致了矛盾。如果我们换一个角度去看待这个问题，从属性来看，房屋是拆迁，土地是征收，大家都知道在土地的分类上，实际上宅基地是什么性质呢？不是集体和国有的问题，我查了一下是建设用地，只不过区别一个是国有建设用地上的房屋，一个是集体建设用地上的房屋。但是在全国土地分类上来讲，和城镇的房屋同属于第二阶段的第五个分类，就是说从分类性质上来讲是一样的。
从这个角度来讲可以佐证最高院的司法解释是正确的，在拆迁过程中，没有集体房屋和城市房屋的差异，它们的价格应当是一致的，甚至是集体土地上的房屋比国有土地上的房屋价格更高，因为集体土地的房屋还有一个集体土地征用的过程。这是我的一个看法。
现在在集体土地征收过程中，通常会遇到一个什么样的法律困境？或者是说农民的房屋被拆掉有什么样的形式？现在来讲有这样几种形式。一种是大规模的土地征用，这就是目前咱们许多承办案件中发生的，农民还不知道的情况下，甚至说还不完全了解具体内容的情况下，自己的土地被征收了，一亩大概是多少钱，这个钱肯定是老百姓不满意的，但是正在一步一步的进行。
对于老百姓来讲，无法掌控法律的进程，在整个的进程中也没有话语权，律师介入我自己感觉比较无力。省级国土资源部门提供的材料是省级政府的批复，再依据这个由各相应的层级政府发布审批，最贴出政府公告。在这个过程中，我个人认为，真正的权力缺失是在于征收过程中没有严格按照中华人民共和国土地管理法以及实施细则中关于与集体土地所有权人，就是集体经济组织进行协商和洽谈的一个过程。而这个过程恰恰是对农民最困难的，也是最核心的。
杨律师初八就出差了，去处理温州几个村镇的征地问题，他们这个村镇已经涉及到了农村换届选举。这个案件中，为什么从征地开始到律师必然关注村组选举，我前天刚刚经历了一个200多人的大型会议，在地方的司法局副局长，还有镇的领导部门参与的过程当中，以及若干警察在维护秩序的过程中，和村民见了面。村民最不满的还不是征地产生的问题，而是现在马上面临的村级换届选举的问题，在当地村级换届选举已经成了当地政府的重中之重，所有的问题都放下了，主要的问题就是选举。
于是我又深入的了解了一下，在这个选举过程中，有一个细节，有村代表选举，有村支书的任命选举，还有村主任的选举。在村代表的选举过程中，有一个地方镇政府提供了村主任选举的附属材料，让每一个投票的村民签字确认他们除了推选了村代表以外，还认可和同意村代表在重大决策中的任何签字。为什么要这样呢？是因为在集体土地征收过程中，村代表会议替代了村民会议，村代表会议成为了征地程序中农民自愿把土地归为国有的最重要的法律性文件。村代表会议的合法性和有效性，由村民委员会组织法所调整，这样就不可避免的把矛盾的法律问题的实质引向了由征地转向了村民换届选举里面的村委会班子的组成问题。
在这个案件中我们会发现在法律的承办过程中矛盾的细化和深入，让我们每个律师，至少我感觉有的时候是很困难的。因为一旦涉及到农村选举的问题，实际上就是与政治进行边缘化的问题了。但是选举本身也是村委会组织法来进行的，给我们律师承办业务加大了要求。
从这一点的认识上又深化了一点，我的看法是在农村拆迁过程中的核心问题，一个是人的问题，一个是财务的问题。财务问题就是集体土地的征收和拆迁的补偿。人的问题实际上就是谁能够真正代表集体组织，或者是谁能够真正代表集体财产。在这个过程中，集体组织或者是村委会能否代言全体村民，这是一个问题。或者是说也有可能是存在侵犯全体公民权益的一个最大的点。
在这一点上，老百姓不太明白自己的选票有什么作用，也不太理解为什么非得从直接的土地补偿绕到村委会选举上。他本身也不积极，村民也没有办法纠正这个事情。这是集体土地拆迁过程中和征收过程中出现的深层次问题，值得各位同仁积极的探索，在这方面我也希望大家能够提一些真知灼见，看一看我们怎么样把这种事情推动下去。
最后再说一点我认识的宏观性的问题。我对拆迁现象的定位是中国现代化进程当中的一个必然现象，拆迁本身是对的，但是拆迁的方式探讨的。中国城镇化的进程是通过具体的拆迁来一步一步实现的，但是城镇化进程中对发言权、话语权最弱小的弱势群体的保护不够。因此，从几个角度来看，从社会学角度来讲，是一个利益的再分配与调整，现在已经提上了日程。特别是在十二五，估计在两会期间仍然要大力探讨，如何通过利益再调整过程中，平衡这种利益的缺失。
从主体上来看，我认为中央政府和地方政府在对拆迁的认识上肯定是存在差异的，地方政府更多的是从推动地方的GDP开始的，而中央政府肯定是考虑到整个社会的发展与平衡。在这个过程中，他们对于三农问题的解决，征地问题的形式肯定是有不同地方的。各地都在纷纷出台各地的法律法规，这是值得我们律师深入研究和探讨的。
拆迁的另外一个主体之一开发商而言，谋取利益是最主要的，这个我们不探讨。对于律师来讲，我认为实际上咱们在化解矛盾或者是替被拆迁人、被征地人代理的时候，方式可以深入。政策上把我们定义为社会主义法律工作者，怎么样体现既能维护了我们弱势群体的利益，保证了他们的话语权，又能够在客观行动上构建了社会和谐，在最终的目标上，我们用我们自己的努力，实实在在的努力推动了中国法制进程，这也是其中应有之意。这个事情不是务虚的一件事，包括和司法局领导汇报的时候，我很坦率的讲，为什么我们的律师每个人都觉得自己很牛，每个人都觉得自己做的事情是堂堂正正的，原因是什么呢？原因我们在做业务的时候，除了我们获取了应有的报酬以外，我们做的事情是正向的，我们在道义上有一种制高点，所以导致了我们在承办某一些案件过程中做法不是太委婉。
希望大家在承办案件中继续深入思考，咱们共同探讨出不光是农民的权益得到保护，我们维权的相对方也能够赞赏我们律师的维权行为，谢谢大家！这就是我的看法。
主持人 张兴奎：非常感谢毕律师，毕律师谈到了中国的老百姓被代理的问题，权利是争取来的，我们要拿到我们的选票，行使我们神圣的一票。拆迁是各方利益的博弈，在这个过程中，只有你去争取，才能得到自己的利益。先面有请张志同律师谈谈自己的意见。
张志同：我把咱们所以及我个人在这几年承办业务当中知道的一些问题和感性的认识和大家做一个交换。就目前来讲，咱们现在全国的征地拆迁我个人认为呈现出了三高的趋势。
第一，群体性案件、恶性案件进入了高发期。
第二，利益差额的增高。这个差额一方面体现在被征地拆迁人与开发商之间的利益差别，第二个方面体现在集体土地的所有权人与国家在土地性质所流转的过程中所出现的土地出让差额剪刀差的过程。
第三，法律法规的高度缺失。
关于三高的问题，第一点我就不想多说了。第二点主要体现在这么几个方面，在实际办案当中，村民的房屋有可能价值是50万，但是实际作价补偿的时候往往是20万，甚至是更低。这就出现了我所有财产实际的市场价值没有得到认同和补偿。在土地的流转过程中，往往出现了比较多的集体土地在被征为国有的时候，土地补偿款包括青苗补偿、人员安置等一系列的费用加起来也就是一亩地，四、五万块钱一亩，高的会达到十多万。国家变为国有亿，仅仅是集体土地这个当中把这个帽子换成了国有土地，马上这个地价一下子就变成了几十万、几百万。而这样的几百万一亩地的差价，到了国家财政，而农民没有得到应有的补偿。在这个过程中，很多的农民失地以后，他们的社会问题没有得到很好的安置，养老、医疗、社保没有跟进。农民没有了土地，也没有了社会保障，对于大部分农民来讲，又已经到了40、50岁，甚至是更大的年龄，又没有什么技能，如何生存呢？面临着巨大的生存压力的时候，面对着强制性的拆迁或者是搬迁，作出一些过激的言行，我想也符合他们那个层次的理解。
我今天主要是讲讲第三个方面的问题，就是我们在目前的体制、现状之下涉及到的搬迁问题，在法律制度上存在的一而问题。
上周万静记者到咱们所，就这些问题也做过一些意见的交换。我认为目前的法律法规，第一，没有系统性；第二，缺乏可操作性；第三，已经显现出严重的滞后性。
就目前来讲，刚刚杨律师也提到了，如果说涉及到集体土地的搬迁，除了现行的土地法里面有笼统的一句规定，说国有土地行政主管部门代表国家来行使土地的征收权，人民政府可以授权给国土部门来执行。至于说怎么执行，这个没有规定在这种情况下，催生了各地的一些地方的土地政策，他们称之为法规，也可以称之为是规章。就我们所接触的一些业务当中，更多的还是政府部门的规章。政府令形式出现的，尽管是人民政府盖的章的，从立法角度来讲，也只是一个规章而已。按照行政法的原则，规章是不能作为立法依据的。地方上认为有了红头文件我们就得听。
在无锡，地方法规就提到了集体土地流转以后，变成国有土地的时候，房屋再次遇到拆迁的时候怎么办？按照363文件，你原先是宅基地上建的房，现在尽管土地征为国有了，现在再拆迁，也按国有土地的房屋来补偿。按照评估的规则，土地是不作价的，农民得到的是房屋的建筑成本，你的土地价值怎么体现呢？
无锡那个地方，在80年代、90年代征地的时候留了这么一个尾巴，说征地补偿现在不落实，将来谁用地谁补偿。今天开发了，开发单位讲我是通过招拍挂正规拿到地，地价已经交完了，农民的地价跟我没有关系，老百姓能拿到的就是房屋的建筑成本。这个房屋的市场价值不仅仅体现了房屋的市场成本，买卖商品房，这里面包括了楼面价格和地价，土地出让金。对农民土地征收的过程中，对房屋的补偿仅仅体现建筑成本这一块，显然是对他们合法权益的剥夺。
而宅基地还不同于一般的集体土地上的建筑用地，因为在这个里面，宅基地带有一种福利性质，是为了保障农民的生存、生活的需要，国家带有强制性的，要分配符合条件的村民来建设自己住宅的建设用地。你现在无形的剥夺了，得不到合理的补偿，就做成了社会问题，买不起房，或者是没有房的时候怎么办，把一个商业开发或者是工程项目开发的责任变成了社会责任。
比如天津有一个国有房改造搬迁安置办法，在这个过程中也提到了，凡是列入危旧改造的，只能拿货币。这个跟国有土地的搬迁条例也是不一致的，和原来的305号令也不一致。以前有选择权，现在剥夺了，这仅仅是政府部门规章的办法。这种废旧立新，就我个人而言，对现行的集体土地，土地管理法，或者是哪怕征收集体土地的搬迁像国有土地的搬迁一样，专门出台一个法律或者是法规，先建立一个大的框架，再由地方出具地方新的规章或者是法规，那样会使得整个法律形成一个系统，不至于相互矛盾和相互打架。在法律法规当中的确是缺乏可操作性。
集体土地搬迁的时候，由国土局行使职权，补偿的标准，土地法也有规定，根据不同的类别有不同的比例。现在的问题在于什么呢？如果说农村的土地是正常的生产，有效益的还好。我前年一亩地收入是3万，一乘多少就出来了。现在很多城中村的土地无法生产，这些土地都盖了房，产值是零，怎么补呢？按照土地法的规定，这些不用补了，这个没有实际当中的可操作性。
滞后性。有一些规定已经背离了或者是和当初的现状不一致了。我们土地法历经了几轮的修改，现行的是1998年修改的法律。1998年强调集体土地所有权和承包经营权的状态下设立的这么一种规则。这些规则放到今天可以跟我们的时代有很大的冲突，中央现在是大力倡导新农村建设，实际上就我个人理解，新农村建设，中央强调或者是开发新农村，并不是像地方某一些官员理解的，所谓的新就是建成新房，上楼，这就是新了。
《求是》杂志里面提到过，这个“新”更多应该强调农村的物质文明、精神文明的提升，而不是单纯就房屋本身的翻建。在新农村建设当中，涉及到农民的搬迁，逼农民上楼。你的依据是什么？宅基地分给我了，要收回去可以，你在什么样的授权情况下可以收回我的宅基地，现在没有这样的规定，但是在实践中却这样操作着。
我们针对三高问题，我认为目前集体土地这一块如果说将来立法，有几个问题可以加以落实，或者是说需要作为一个重点来推进。
第一，我个人觉得设立了征地搬迁的时候，上面涉及到房屋和附属物的问题，有必要做一个明确的界定。附属物往往经济价值不高，即使说这个附属物对于农民生存的影响不大。比如说我的菜地，菜地上建了一些看菜的小房子，在拆迁过程中，把农民居住的小房子也作为附属物来理解，这显然是拆迁的不尊重。要区分附属物和房屋，这样便于对房屋价值的确认。
第二，有必要借鉴西方、国外在土地流转过程中的土地出让金的返还制度。征地拆迁过程中的问题就是利益差异化，比如说A这块地，是集体土地的时候，我不能开发加强，加了就是不小产权，小产权将来会得不到补偿。明天政府走了一个程序，通过几个批文变成国有，马上就开发。我这个集体土地，A这块地，你补给我的时候，是三、五万一亩，作为出让的时候，一下子就几百万，这个差价我们农民没有得到。现在一亩地给农民补三、五万，一到两年全部用完了，现在物价这么高，怎么办呢？
对土地出让金这一块可以设定一个期限，在多长时间之内，这个土地被出让了，出让金按照一个什么样的比例，是80%还是60%返还给农民，返还给村集体，这样可以有效的保障农民的权益，也有效的遏制炒地皮，倒卖地皮地现状。
2004的时候，大连市出过一个文，征地给农民土地补偿这一块。主要是征用的补偿费用，80%归农民和村民所有。土地出让金的返还制度一旦确立了以后，对农民，对于国家来说特别有好处。
第三，可以建立一个有条件的集体土地自由出让制度。同样是一块土地，我刚才举到了A这块土地，为什么我村集体不能开发建设，只有你国家来建设，同样都是建房，为什么你能建，我不能建。当初做这样限定的时候，立法者也考虑到了防止农用地的流失。所有农村的地都建了房了，菜地怎么办？粮地怎么办？按照现在国土部的说法，就是18亿亩的红线怎么办？当初是限制或者是防止土地的流失，就是可用地的流失设定的这么一个方式，你要开发加强还是由国家来开发，避免农村村民滥用、滥建、滥开发。
同样这一块地，今天一万亩的地，我农民没有开发，你转过来卖出去了，这样从情理和道理上都说不通。我们可以这样做一个假定，你村集体可以开发，前提是不要在国家的统一规划下来建。我们国家有规划稿，说五年规划或者是二十年规划，A这块地将来就是要建公园和房子的，你集体提出了，你报方案，审批以后，你可以在一万亩地当中开发建设。你来开发建设以后出让。现在为什么北京周边的小产权房很火爆？虽然没有产权，没有法律的保障，但是价格低。同样的土地上建同样的房子，为什么小产权的房子价格很低，可以让消费者接受得起，这里面就有利益差价的问题。
在土地的流转和房地产建设的过程中，增加了过多的费用，最后全部转嫁给了购房人。如果说咱们有条件的集体土地的自由开发建设，可以降低很多的开发成本，进而直接降低房价。免得总理说，房价要稳定，要降价，一年多了也没有降下来。
第四，征地和搬迁同时实施，同时评估。现在的征地有没有变为国有，靠的是一个批文，我市政府或者是县政府向省政府，向国务院报批以后，核准了，拿到了批文，再做一些公示，这个地就成了国有的了。甚至很多老百姓在这儿根本就不知道这个地什么时候变为国有的。
我和杨律师在无锡办案，人家1989年就征为国有了，我们2008年去的时候，老百姓对当初征地的情景根本就不知道，当初有800多万的补偿款，他们也不知道，这就是目前的现状。
现在我征的是地，所以你的房子这一块，宅基地这一块不给你补。等到几年以后，涉及到拆迁了，我又说征地已经做完了，现在只是涉及到对你房屋的拆除和搬迁，不涉及到地的问题，所以地价也不给补了。这就形成了用地单位和当初征地单位相互扯皮，最终村民的利益受到了损害。
我个人认为，这四点是咱们下一步集体土地在立法当中需要作为一个重点来考虑的事情，我就先说这么多，谢谢。
主持人 张兴奎：非常感谢志同律师，他根据他的经验谈出了一个新名词，就是三高的问题，这也是一个非常严峻的问题。其实我在顺义区进行调研的时候，当地的老百姓跟我说，集体土地里还长着玉米的时候，政府只换了一个标签，把集体土地改为国有土地，当时是牛栏山酒厂征收这个土地，给的是17万一亩，政府拿过去以后再卖给他就是160万一亩，换了一个标签，土地就增值了10倍。这是一个非常严重的问题。刚才志同律师也谈到了征地和搬迁的问题，这个问题下一步要重点讲一下。
根据会务组的会议议程，下面由我发言，我根据一个办理谈一个法律问题。
刚才杨律师也谈到了最高法院行政庭关于农村土地征收后房屋拆迁补偿问题的答复，这个答复是最高人民法院给重庆市人民法院颁布的一个意见。这个意见是什么意思呢？行政机关征用农村集体土地以后，原农民居住的房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划的，要参照城市房屋管理条例的规定，对房屋所有权进行安置补偿。
为什么我谈这个问题呢？这就涉及到了刚才志同律师说到的问题，从集体土地到国有土地过渡，这个是以什么为依据的？或者是说这个时间点是以什么为依据的？集体土地经过了有关机关批复以后，从什么时候开始就变为了国有土地，这个问题实际上刚才各位都谈到了这个问题。集体土地的性质转变为国有土地是以什么为准，我和沈岿老师他们探讨这个问题的时候，他们的态度非常明确。只要是行政批复，立即生效，国务院或者是国土资源部批复了，这个土地就立即从集体土地转为国有土地了，这个是没有任何含糊的。根据行政法的原理，这是程序法的问题。最高法院的司法解释也对这个问题解释的非常清楚。这个问题就涉及到我们如何要从一个集体土地补偿到国有土地补偿的问题。
我有一个案子征地是在1999年，但是到了2010年，过了11年了，再进行搬迁、安置补偿的时候，政府说你们还是集体土地。当时我们问他说我们这个集体土地要集体多少年才算，这个地已经是在西安的二环以内了，早在十几年以前征地已经批完了，已经是城市规划区内了，为什么现在又变成了集体土地呢？给我们的补偿是两、三百块钱一平方，周围的房子已经六、七千了。政府说我们是征地搬迁，所以补偿就适用原来批的文件的地价，按照1999年的地价给你们就是两、三百块钱一平方。
当时批复的是那些钱，但是到2010年拆我的时候，周围的房价都是七、八千，你为什么还要按照原来的价钱呢？
根据行政法的规定，你批复了以后，必须要给我一个评估，给我一个补偿。评估、补偿、搬迁是同时进行的。另外我还办的一个案子，央视的白岩松老师在新闻1+1亲自点评过。法制日报三次进行过报道，凤凰卫视社会能见度也做过一期节目。其中王静老师、辛红老师和尹老师三位记者都报道过这个案件，南方周末也报道过这个案件，这个案件就是非常有名的《政府出钱请人告自己》的案子，这个案子的当事人今天也在现场。
为什么说这个案子非常有名呢？一个主要的问题就是因为地方政府招商引资而引起的，在征地搬迁当中，涉及了集体土地和国有土地的划分问题，就是如何适用标准来补偿的问题。古魁的案子，商城所占有的土地，1998年地方政府就上报征用了，到2003年的9月3号，经国务院批准，转为国有土地，而事实上在1998年10月13日，四川省土地局的1296号文件批复写的很清楚，同意征用六个村庄11个组的土地为国有土地。地方政府欲征地是在1998年，划为城市规划区在2002年以前就已经划归了。
这个土地在2003年国土资源部批复的时候，这块地就已经是国有土地了，古魁的这个是在2002年的时候经过招商引资，敲锣打鼓给引进去了，当时地方政府说由于国土资源部还没有批复下来，现在还没有国有土地的使用证，你先租赁，在土地变更过程中，你先租老百姓的地，然后建这个商城，建完商城以后，国家再给你。地方政府的说法是先上车，后买票。古魁这个人顺应了地方政府的意见，先上车了。后来国土资源部在2003年的批复下来了以后，他并没有买到票，他被大车给甩下去了。
到了2006年6月25号，古魁的商城，4万6000平米的商城被地方政府以征地拆迁的名义给拆迁了。当时的补偿款是878万，按照这个算法，他的878万还包括其他的补偿，是180块钱一平方，连建筑成本的十分之一都不到，因为那个商城都是钢混结构的，结构比较好。所以说这种情况下，古魁这几年就连续的告状，他们说他成为了一个最牛的钉子户，最牛的原告，也是当地地方政府最危险的一个人物。
这个案子的核心点是什么呢？你在1998年地方政府就上报征地，2003年地方政府拿到了国务院的批文，你到2006年的时候还是按照集体土地的房屋给我拆，按照商业价值来算，他的商城价值是在五个亿以上。为什么补了878万，更可笑的一点是他这个商城拆迁完了以后，拆迁公司卖钢筋和门就卖了一千多万，给他的补偿是878万。这么巨大的差异促使了古魁这几年以死相搏，来为自己维权。
这个案子现在一审已经结束了，这个案子现在进入了二审程序，在一审的时候，古魁坚持不起诉，地方政府做了很多工作，说你起诉，我给你钱。在二审的时候，古魁坚持不上诉，到最后的两个多小时，一审法院的三个院长找到了古魁的儿子和朋友，说你上诉吧，我们不收你的上诉费。到最后两个多小时，古魁的儿子写了几十个字的上诉状，没有上诉理由，上诉理由后补。由于利益的差额过大，造成了古魁维权的不平衡。
更可笑的是什么呢？古魁作为商城的老板和投资人，而成华区青龙乡人民政府发了一个通知，管委会的主任是由乡长来担任，古魁只担任商城管委会的第二副主任，当地政府对这个商城很重视，也把这个当成了重点的企业，利税大户，就是这么一个大户，到后来也是被卷入了集体土地拆迁的滚滚红尘当中。虽然说名正言顺的是国有土地了，虽然说也是一个企业，但是在进行拆迁的时候，还是毫不留情的适用了集体土地上的房屋拆迁。
我和法官在探讨的时候，我问他说你说是集体土地，国土资源部的批文不算吗？那个批复什么时候才算呢？这就出现了事实上的执法过程中与法律以及行政法向背离的问题。这也涉及到了我们常用的，就是最高法院的司法解释的问题。到现在，这个案件进入了二审程序，古魁也是连续奔波，希望得到各方的支持，今天古魁也是来到了现场。
古魁：首先我感谢法制日报社的关心和关注，还有盛廷律师事务所全体同志的帮助。我做一个简单的介绍，我来自成都。首先我向在座的各位的关心、支持表示衷心的感谢！特别要感谢北京盛廷律师事务所所有的同事，给我提供了申请不公的一个平台。下面我把我们商城在十年里的情况给大家做一个简要的介绍。
商城在90年代初就签订了一个合同，后来好景不长，地方政府领导为了各自的政绩，在八年期间内改变了三次规划，并且进行了拆迁，拆的我倾家荡产，家破人亡。我找他们说理，他们说这个就是理，就是法。这个事实全国人民都知道，白岩松在焦点访谈中也谈到了这个问题，全国人民都知道这个情况。后来我进行了起诉，法院最后判处了招商引资事实清楚，但是驳回原告的诉讼请求。有关时间的关系，我有不多讲了，把更多的时间留给大家进行探讨。我也写了一部分资料和证据，发给大家，希望大家给我出谋划策，希望大家支持我，关心我，可怜我，维护我的公道。我再次向大家说声谢谢，拜托大家，我向大家鞠躬了。谢谢。
主持人 张兴奎：古先生是中国拆迁的一个缩影，他八年历经了三次拆迁，把他拆的倾家荡产，到现在负债3000多万。这个事实也说明，以前说拆迁拆迁一步登天，现在来看，如果拆不好的话，一下子就拆到地狱里面去了。
下面继续研讨，每人十分钟，首先请纪召兵先生演讲。
纪召兵：在实践中我们做的大量的案子主要是集中在集体土地的征收和集体土地房屋的拆迁，目前对征地拆迁的问题，全国的矛盾比较突出，征地的问题落实到最后就是补偿的问题。对于补偿的问题，我想一个是对于《物权法》的规定能够保障的问题，还有一个问题就是剪刀差的问题。政府给老百姓一亩地，政府买过去以后卖地几十万、上百万，剪刀差比较接受不了，心里不舒服，就产生了矛盾。
我和杨律师办了一个案子，有一个村说政府给老百姓补偿一亩地两、三万，政府之后进行拍卖，一亩地是800多万。老百姓就觉得我把世世代代的土地所有权交给你了，你给我补两、三万，政府就说了，第一个法律规定我能卖，你不能卖。第二土地管理法规定的就是这么多钱。第三个问题是基础设施和周围的环境都是我来做的，我的功劳最大，也是法律赋予我的职权。对于集体土地的征收与房屋的拆迁，应该改变目前的补偿方式，要像国有土地的征收与拆迁一样，要引入谈判协商体制，实行市场价补偿。
现在要求落实两个保障的问题，这个标准一听还是挺高的，但这个标准没有办法操作，就是没有操作性的规定。有操作性的标准还是比较低的，我年产的30倍，土地承包法规定，一类承包是30年，你给我补30倍，就是补偿一类承包的价格，老百姓不同意，我是世世代代享有的所有权，你就给我补偿30年。另外是年产值，用这个作为标准来补偿也是不适当的。衡量土地的价值因素主要是体现在土地面积、区位、地方经济发展水平的因素。
大家说有没有可以比较的呢？政府买过去了以后，进行招拍挂，这个招拍挂就是市场价格。2006年的时候，国务院批准了部分的省市在这方面进行改革，政府进行招拍挂以后，钱返回给老百姓。目前征地拆迁，不管是国有土地还是集体土地，拆迁意在取得土地，关于国有土地的拆迁和征收，不管是以前的，还是颁布了条例以后，还是目前刚刚公布条例之后也好，都是规定了以市场价格进行补偿。房屋的拆迁价值体现主要是体现在用地，房屋的价值体现在土地的价值上，土地的价值主要是体现在土地的收入，还有土地的使用面积。
地都是一样的地，没有什么高低贵贱之分，为什么补偿的标准不一样呢？就像我们当初讨论市场经济一样，本来市场经济是科学的东西，说社会主义不能用，后来邓小平南巡讲话解决了，后来市场也开放了，经济也发展了。
我们认为下一步不管是修改土地管理法也好，还是另外制订土地的征收条例也好，应当进行市场价格的补偿，真正的体现土地所有权，不统一这个标准是没有道理的。我就说这么多，谢谢。
主持人 张兴奎：谢谢纪律师。中国的市场化改革，土地管理法的修改从1998年到现在为止，只有在2004年的宪法修正案修订以后，把以公共利益征地写到了土地管理法的第二条，但是对于土地征收，土地管理法只规定了这一种模式，宪法规定的土地管理法的征用问题，土地管理法并没有界定。以市场化补偿，就是涉及到土地征购的问题，19555年国务院在铁路征地补偿当中有所体现，到了后来，土地征购就消失了，征购这个是用在, 卖公粮上的。土地的改革问题是中国改革的两大壁垒之一。
下面有请马丽芬律师发言。
马丽芬：对于集体土地上征地拆迁存在的问题，大家研究的比较多，我只是从几个具体的问题上谈一些完善的措施。首先做征地拆迁这么长时间，集体土地拆迁给我的直观感觉就是没有一个标准，程序上也没有一个一的标准。包括接到咨询电话的时候，一说是集体拆迁应该怎么补，经常问这个问题，但是我不知道怎么回答。对国有土地上的拆迁，我可以告诉他应该有什么补偿，但是集体土地的补偿，我往往告诉他们要看你具体的项目，你当地的事实细则。
可以说每个集体土地的项目都有当地的一个具体的实施细则和实施办法，这个办法可以说有相差非常大。比如说回迁的问题，有的按人口回迁，有的按面积来回迁，有的按40平米，有的按45平米，还有的达到了60平米。这个差距非常大，没有一个统一的标准，所以我没有办法回答应该拿到多少补偿。有的项目制订的细则对老百姓有利，你拿到的利益就非常大。
像通州征地拆迁的补偿，同样都是集体土地，一平米能拿到一万多，无论是宅基地也好，或者是土地也好，都能拿到一万多一平米。但是顺义区一平米就是两千，而且回迁安置政策基本上都是一样的。包括到房产也是一样的，房产基本上也是一平米能拿到两千块钱。所以补偿标准的不统一我认为是我们下一步集体土地拆迁的主要问题，因为征地拆迁主要的问题就是老百姓实体的补偿问题。关于宅基地这一块，应该参照周边的商品房的价格进行补偿，而且应该高于商品房的价格，因为楼房和平房的容积率还不一样，拆的是地，所以你不能完全按照商品房的价格进行补偿，这是不合理的。宅基地这一块应该参照周边的商品房的价格，宅基地没有市价，但是周边商品房的价格是可以确定的。
对于土地这一块，比如说农用地，这个价格的制订应该具体的由当地政府来召开这个听证会，通过各方的研究，参照招拍挂的价格。不能招拍挂的价格几十万、几百万，而补偿的价格就是两三万。据我了解，最高的才可以达到十万。房山的更是特殊，有关系的给十万，没有关系的就是两、三万，没有什么标准。所以当地实施单位的权力非常大，拆迁过程中，村委会、乡镇政府拆迁完以后非常有钱，比区政府甚至是市政府的权力都大。你跟我关系好，在测量房屋的时候，给你认定一下，违章建筑也都给你认定。但是关系不好就不行了，甚至是你之前得罪过我，我让你吃更大的亏。
有的老百姓说以前我是富人，我的房子盖的非常好，面积也非常大，但是因为之前跟政府之间的关系不太好，补偿的钱就很少。
我再说几点征地拆迁。关于征地拆迁这一块应该有几个原则，应该参照国有土地拆迁的一些原则进行。
首先，土地征收权应该限定在公共利益上，这个在国有土地上已经实现了，我相信在集体土地上也会实现的。当然非公共利益的拆迁也可以进行，但是不应该在这个范围之内。所以第一个原则就是限制在公共利益的范围之内。
第二，征收的程序必须是公开透明的，让老百姓充分的参与，程序的设定上应该更加严格，更能体现实质的让老百姓参与。程序上多增加一些听证程序和公示程序。
第三，补偿价格还是应该以市场价格进行补偿。
第四，关于强拆程序，比如说老百姓就是不走了，就是做钉子户了，强拆的问题应该交给法院来进行，不能由政府自己执行，政府的强拆在以前的实践中大家也看到了。
第五，先补偿安置，后拆迁。这两个是非常关键的问题，举一个例子来说，顺义那儿有一个案子，2007年因为建立了机场高速公路这条路实施了拆迁，村委会答应了18个月之内进行回迁安置，但是现在已经持续了五年了，还没有实质的安置。老百姓一直在这儿等着，村里面说我没有地块给你安置，就一直拖着，不行就等到整体拆迁的时候再给你安置。什么时候拆迁？据我了解这个项目，一两年之内不会拆迁的，老百姓在外面等个七、八年，五、六年，这些损失怎么办呢？
老百姓现在也埋怨，去乡镇市政府找，去区政府找都没有用。当地房屋的市场价格也增加了很多，他的损失会非常大，这个钱没有地方出。所以导致了一直到现在都没有解决。先补偿安置，后拆迁，你说18个月之内回迁，我觉得这种情况就不应该出现。签订一个协议，如果确实是拆完了以后进行安置，必须要有一个明确的约定，不能是简单的18个月给你安置就完事儿了。
而现在实际中的征地拆迁补偿这一块，尤其是集体土地，货币还好，有一个协议，因为货币是直接支付钱，但是如果给你房屋安置，没有任何的协议，就给你一个选房条，真正发生纠纷，这个选房条法院根本就不认可，这不是证据。同意给你的房子如果实施不了，一定期限内给你的房子也落实不了，所以这一块的问题也非常大，关系到老百姓的实际利益，所以我建议土地管理法修改的时候，一定要注意，先安置再拆迁。
我再说几个比较浅的问题，拆迁实施单位问题，就现状来说，集体土地的拆迁非常混乱，可以说一个项目跟一个项目完全不一样，有的是村委会牵头拆迁，有的是当地政府牵头拆迁，有的是土地储备。所以说实施的主体非常的混乱，不统一。而且正是因为这个混乱的主题，导致了违法情况非常多，村委会的法律意识也非常淡薄，有的村委会还好，遇到拆迁以后，还会去咨询咨询律师，怎么能给老百姓更大的利益，这是比较有责任的村委会。但是大部分的村委会和乡政府根本就不是这样考虑的，他们考虑的是我怎么能拿到更多的补偿。所以我认为集体土地的拆迁也应该归于市、县人民政府。村、乡政府可以配合拆迁，但是不能以他们为主体。
在北京市有一个集体土地拆迁管理办法，里面明确规定征地的拆迁跟代理的拆迁都是由乡镇政府村委会来进行的，这一点非常的不合理，在现实中造成的问题非常多。所以我觉得还是纳入市县级的区政府来实施拆迁比较好。
集体土地拆迁的违法建设问题。违法建设在集体土地拆迁上是非常严重的，在北京这种集体土地私大乱建或者是乱圈地的情况非常严重。在拆迁的时候应该怎么办呢？如果一概的不予认可我觉得也不现实。我有一个当事人在通州，他们分了五个房本，房本上的面积强不到一百平米，但是实际上已经达到了500平米。这个问题在通州是非常严重的，基本上每家的宅基地的面积和房本上的面积相差三、四倍，如果你只认房本上的面积补偿，差距非常大。虽然说私搭乱建是不合法的，但是这是普遍的历史情况形成的。
在北京市集体拆迁管理办法上还有所体现，有一条规定，没有取得房产证和没有取得批准的房屋，拆迁人自己居住的应该给予适当的补偿。对于那些临时搭建的，或者是超过期限的临时建筑不予补偿。所以我认为违法建设和集体补偿还不能按照国有土地的房屋拆迁一样完全不给补偿，要区别情况，适当的给予补偿。这一点也是非常关键的问题，也是一个现实的问题，如果完全不给予补偿，拆迁过程中的难度也是相当大的。
程序的问题，程序的完善问题也是咱们土地管理法修改的重点问题，程序怎么能真正的体现老百姓的意愿。包括之前的土地管理法规定了听证程序，还有民众参与，实际上都是事后的，政府作出决定以后，这个方案你就必须承受。下一步土地管理法修改的时候，怎么让老百姓真正做到参与，听证会是非常关键的。而且听证会还要在事先，不能是政府做出决定以后你再听政。你在政府做出征收决定以前召开听证会。
补偿方案是一个，征地立项是不是应该这么做，也应该有一个规定，而且听政程序也不能是光要求专家去参加，最起码应该有老百姓参加，应该有法律工作者参加。同时应当事先的征求大部分老百姓的意见，当然具体的比例可以具体的商量。我就先说到这儿，谢谢大家。
主持人 张兴奎：非常感谢马律师，马律师的发言给我的感觉就是拆迁这一块非常的混乱，因为混乱，才有可能浑水摸鱼。关于马律师说的在征地当中增加程序的问题，我感觉还有一个问题还要增加，不仅是听的程序，还有一个诉讼的程序，公共利益可以拆你的房子，可以征你的地，你征了一百亩地，你建了学校或者是医院，但是你只用了十亩地，剩下的九十亩地拍卖了。重庆就有这样的一个例子，老百姓拿到的是一、两万块钱一亩地，而这个房价多少钱呢？大家可以计算。
我个人的观点，改变规划以公共利益的目的为征地，后来改变了商业利益的，你对于这部分的土地，政府应该是进行双倍赔偿的，你不能征地的时候说是公共利益，最后卖地，这部分的差价、差额怎么来算，这是一个问题。现在请李海霞律师做发言。
李海霞：我单就程序问题谈谈我的看法。我觉得当今的社会是比较复杂的，人们的价值体系也五花八门，一个问题的正确答案也因人而异。程序上制订一个合理的程序，并且严格的遵守，带来的结果应该是不会缺乏公正性和合理性的。并且根据我们这几年的拆迁业务的实践经验，我们一般会从程序入手。我认为集体土地的征收程序上的立法显得比较关键，也是有一定独立的。集体土地征收行为程序进行立法，加强被征地农民的权利，设计被征地农民的参与机制，拓宽有效的途径。通过程序性的机制来保护农民的权益，我觉得这也是一个比较关键的切入点。
今天我主要谈三个问题。
第一，现行的土地征收程序；第二，集体土地征收现在程序上的缺陷；第三，个人的一些程序立法中的建议。
关于现行的土地征收程序，根据土地管理法和土地实施条例，大体可以归纳出程序，我概括为十五个字，两审批就是农用地转用审批和征收审批，两公告是指征用土地公告和征地的拆迁安置公告。一登记是指对补偿，对被征地农民到机关补偿事项进行申报登记。一听政是征用土地公告第九条规定的，对于征收补偿有益的，可以申请听政。当然在程序的过程中，只有是到了公告的时候，程序才进行开放，进入征地的程序，这个就是一个大体的征地的程序。
第二，就这个程序的缺陷来谈四点。其实集体土地的征收从本质上来讲是一种行政行为，国家对于非国有财产进行强制性交易的一种行政行为，但是需要有相关的法律法规加以有效的控制，否则的话，个人和组织的非国有财产就无法得到安全的保障。在现行的土地管理法中讲到，我觉得立法者奉行的是国家本位的主义，这种主义主要是对国家的征收行为要无条件的服从，根本没有和国家讨价还价的余地。整个土地征收的程序也深刻的体现了国家本位主义的这么一种体现，具体的表现在四点。
第一，对于征地农民物权对征收决定说不。刚才的程序中可以看到，不管是两审批的程序还是安置补偿的标准，只是行政机关程序的一个内部的程序，行政机关控制了征地的全部的过程，这个程序的启动条件、步骤作为被征地农民来讲，没有任何的权力。很多时候都是在不知情的情况下，农民的权利就易主了，集体土地变成了国有土地。
虽然在两审批程序之后有一个公告的程序，但是公告也仅仅是一种结果的告知，只是告诉他们你的地被国家征了，在一定的期间内，去领安置补偿款，腾地，要求无条件的服从和执行。
第二，整个征地的审批程序也不透明，规定也不明确，无法做到有效的监督。大家可以看一下土地管理法的44条、45条，仅对审批的权限进行了规定，一般由国务院甚至是省自治区、直辖市以及县级人民政府可以对两审批做出一个审批行为。但是具体的申报步骤、审批条件、申报的文件、时效均没有任何的规定，这就造成了审批程序是非常不透明的，对于被征地的农民根本不知道国家是使用什么样的标准，这样就无法进行监督，也无法切实保护好自己的权益。
第三，作为被征地的农民来讲，在土地法的48条明确规定了征地的补偿安置范围确定以后，有关人民政府应该公告，并且可以听取农民的意见。对于农民来讲，安置补偿这个是关系到他今后生活的一个根本性的问题，根据上述的规定来讲，耕地补偿的方案，所有的被征地人民是无权参与的。听取意见，也可以解释为是国有行政主管部门的一种收集过程而已。在国有土地征收公告里面规定了对补偿方案可以进行听证，但是仅仅是部门的规章，效率上根本无法与土地管理法听取意见相对抗。在实际的诉讼过程中提出这一点，行政机关采用了只是听取意见而已，对听证会程序显然是不能对抗的。作为我们律师来讲，也是没有什么可以辩解的。
整个土地管理法是加强了征收集体土地的强制性，并没有赋予人民平等协商的机会，对于被征地农民来讲，只是被动的接受，土地作为农民最重要的一个生产、经营的资产，失去以后对今后的命运无法主宰，今后的发展由他人来掌握。很多时候征地都是取决于政府人员的人品问题，这也是中国农民的一个悲惨的命运。
第四，在司法秩序途径上没有一个有效的司法救济途径，救济的途径非常的不畅通。在我们大量的实践经验中，集体土地的维权入手一般都是批复，我们对这个形成一个行政复议。就我遇到的一般有三种情况，一种是超出了复议的时效，当我们律师拿到批复的时候，时间往往过了两个月，以超过复议期限为由驳回。第二种情况，批复是一个内部的行政行为，不具有可复议性，这是大部分的结果。因为土地的文件一般是给下级人民政府的。第三种情况，认为复议的申请人与征地批复不具有法律上的利害关系，他们认为这应该是由土地的所有者来进行复议，这是有法律关系的。就这三种的复议结果，只能产生一个后果，把实际审查挡到了国外。如果无法同实体上对征收的行为进行司法的审查，维权也是无处下手的，这也是集体土地案件维权过程中我们觉得很困难的一个主要的问题。
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释里面，把集体组织成员就用于分配的土地补偿数提起民事诉讼，人民法院是不予受理的。在土地管理法的第25条规定了裁决的程序，但是是说县级人民政府可以进行协调，协调不成的由人民政府进行裁决。在土地管理法和土地实施条例里面，根本就是没有具体的去规定，具体操作的步骤，在实践中也是没有可操作性的。不管是征收的决定，还是安置补偿方案，作为被征地农民来讲，无法从法律程序上去进行救济，这一点也是说明了国家本位主义的一种体现。
第三，完善集体土地征收程序个人的一些见解。不管是对土地管理法的修改还是出台专门的集体土地，附着物征收的补偿程序，从程序上的立法来看，同样也是比较重要的。主要是想谈六点。
第一点，严格限制征地的范围，确定公共利益的认定程序。土地管理法第二条已经规定了，但是现在集体土地征收有多少个项目是公共利益的，我觉得冲在第一线的律师是最有发言权的，征地的范围可以盲目的扩大。在以后的立法过程中，要切实的落实公共利益，限定公共利益的范围和条件，当然这一点是不够的，还要确定认定程序，建立有效的认定体制，还是非常重要的，是可以有效的阻止使用土地和非法拆迁的问题。
当然这种程序的认定，不能把公共利益认定的最终决定权认定到政府，应该将公共利益的界定纳入听证会的程序，还有刚才说的司法审查的范围之内，这样可以有效的保护农民的资产不被轻易的侵占和遏制这种非法征收的行为。
第二点，细化审批持续，规定公开土地征收的流程。出台的土地征收法的一些相关的法律，应该细化审批的程序，保证被征地农民的知情权，审批程序要从权限、法律条件、步骤、实效等各个方面进行审批的规划和规定。并将这些程序一并的公开，以便于农民的查阅、监督提出异议。
第三点，加强听政会的立法，保证征地农民对征地决定与补偿安置方案的决定权与抗辩权。在两审批的程序中，引入征地农民的介入程序，给予他们法律程序上的决定权和抗辩权，因为很多时候的征地都是为了征地的需要，很多时候先把钱发给老百姓，造成征地的事实，那个时候征地程序反而很多就无法去实施了。两审批的程序必须开放，从而实现被征地农民的维权的一个时机性的目标，并且应该切实加强立法，确定及预防听证会或者是争取意见不演变成过场。听证会争取意见作为征地审批文件批准的一些文件，也是一个不错的选择。
第四点，应该拓宽征地农民对征地决定及补偿安置方案的司法途径。不管是征地的批复决定还是安置补偿方案，作为被征地农民来讲是没有任何发言权的，应该将这两个决定都纳入司法审查的范畴，可以允许征地农民通过行政复议和诉讼，并且可以明确决定如果是诉讼和复议的人数达到一定比例之后，征地的行为必须要停止，这样可以有利于征地的公平性。
第五点，保证程序机构选择程序的合理性，确保评估结果的公正性。集体土地上面的附着物，无论是庄稼、房屋，集体土地征收是大势所趋，对于怎么去补偿，也是关系到老百姓的切实利益，地上的附着物如何去补偿，我觉得要进行一种市场性的评估，这是很有效的。但是对于评估机构的选择，以及大家对于评估机构的结果，途径显得也非常重要。在立法中，对于评估结果的司法审查，申请复合权等都是应该赋予老百姓的权利。
第六点，应该加快立法的脚步，尽快的出台土地征收、法律方面的规定，尽快的规定土地的征收行为。国有土地上的补偿条例，虽然现在已经出台了，但是我们心里都很清楚，中国的国有土地的征收、拆迁已经接近了尾声，等到中国可以征收的集体土地已经征的差不多了，再完善的法律规定也只是一些面子工程而已，所以说不管我们怎么去讨论，尽快的去出台这么一个法律规范，规范征收的行为，我觉得是最主要的。
主持人 张兴奎：非常感谢。请赵健律师发言。
赵健：现在我们开一个集体土地拆迁的研讨会是非常适时的，因为国有土地上房屋拆迁已经限定了地方政府的拆迁范围，所以说这势必导致着地方政府利用集体土地中拆迁的模式，肆意侵害农民的利益，集体土地的拆迁模式导致了农民大量的上访，矛盾升级，这是非常严重的，所以我认为开这个研讨会是非常适时的。
我简单的说两点，一大一小的问题。既然我们要搭建一个集体土地房屋的拆迁模式，首先我要对这部法律有一个法律体系上的定位，按照中国的土地管理法的规定，土地征收差生的费用、补偿有三个，一个是土地补偿费，一个是安置费，一个是地上附着物和青苗的补偿，这是国家体现了对于土地征收，对于农民进行安居乐业的精神，不光是房屋安置的问题，还要落实一下农民失地以后的生活保障问题。
在这个问题上，集体土地房屋征收、拆迁是土地征收过程中的一个地上附着物的补偿，这是一个法律体系定位的问题。所以说，集体土地拆迁模式的框架应当限定在土地管理法的范围之内，是一个属于土地管理法的分支，这一点也是非常重要的。
第二个问题是小问题，但是这个小问题是关系到每一个农民的利益问题，就是房屋补偿应该补偿多少钱，如何补偿的问题。根据现有的土地管理制度和操作模式，对于房屋的补偿一般都可以按照重置价进行补偿，就是我建这个房子需要花多少钱就给你多少钱的补偿。国有土地是按照市场价进行补偿。
我建议这两种补偿方式可以建立并行的模式。如果你选择房屋安置，就可以采取重置价进行评估，当然你置换的房屋，所安置的房屋也应该按照成本价进行评估，这才体现了公平原则。你给我的房屋是成本价，你安置房也应该同样的采取成本价的方式采取互找差价，这是体现公平的原则。对于选择安置房的情况，很多情况是我不同意你的安置房，我要自己去买房子，这种情况下如何办呢？我想这种情况下，就应当按照市场价来进行补偿，因为你的安置房我不选择，只有这两种模式并行的情况之下，才能有效的解决在集体土地上房屋拆迁补偿的问题，这样才能达到公平合理。
还涉及到院落如何补偿的问题。这个问题不管在国有土地上还是在集体土地上，都会存在这个问题。特别是集体土地在农村的房子，有的房子的面积目前非常小，院落非常大，有的院落是远远超过了房屋的面积。按照法律的精神，院落在土地使用权范围之内，有权利享受院落的使用权。而如果你搬迁了之后，搬到楼上去了，你就失去了这个院子的使用权，这个补偿应该在宪法领域体现，当然如何去补偿，我建议应当参照土地的市场价对于农民进行一个补偿的问题。
还有一点，集体土地拆迁主体的问题，刚才各位也提到了这个问题。我认为如果土地管理法没有修改之前，那只有一个主体，国土资源局，这是法定的主体。因为土地管理法已经明确规定了只有国土部门、行政主管部门才能够实施集体土地上的房屋拆迁问题。当然，在这个土地管理法没有明确规定房屋拆迁的问题，正如我第一点所说的，房屋拆迁只不过是土地征收中的细节问题，今天我们单独拿出来立法。所以说国土局才有权力来实施这个主体，来作为拆迁的主体。因为是一个行政行为，而不是一个临时的行政主体的交易行为，不同于国有土地上出现的问题。
前一段时间我在扬州开了一个庭，扬州市有一个市政府19号令，规定了扬州市拆迁管理办公室作为实施主体，这是不对的，因为只有国家的土地主管部门才能作为实施主体。我就讲到这儿，谢谢。
主持人 张兴奎：谢谢。
郎克宇：就今天我民探讨的问题，刚才各位律师同仁们已经仁者见仁，智者见智，从多个角度探讨了自己不同的看法，我从三个方面说一说集体土地的征收，集体土地上房屋的搬迁和补偿问题。
我个人觉得我们今天探讨这个问题的前提条件是在现有、有效的法律法规的基础上探讨，发现问题，解决问题。征地的问题刚才我们也有同志说了城市化进程当中的拆迁没有对与错的问题，我个人认为城市化的进程到底是城市化的进程一统天下，还是两者相对的并立，这个我们需要考虑。我们今天探讨的问题是必须要探讨征地的法定的理由，这个理由是不是符合现行法律的规定，就涉及到两个问题。
第一，这种征地是不是符合公益的界定。第二，涉及到刚才杨律师所说的规划的调整问题。这种问题也涉及到我们后面要谈的问题，我们在征地或者是在补偿过程当中的公众的参与问题，因为在现实当中，很多的程序我们的被征用人并不知晓是否被征用了，征用制度相关的一些程序的告知都没有。所以我想，对征地法定理由前期的一个审核机制，一方面会提高整个工作的透明度，另一方面，也有利于我们被征用人广泛的参与，这是一个问题，我们必须要核实这个理由。
至于目前的理由是什么样子的呢？我们的土地管理法中也有界定，包括我们土地储备当中，什么样的土地可以征用，什么样的土地可以储备，这必须要界定。
第二，土地补偿的标准问题。我们按照年平均生产总值是无法达到补偿的，这一点确实是这样的。有的律师提到了我们要以市场价为参照，略高于市场价，这种方式现在在案子当中也给当事人解释的时候也是按照这种原则来解释的。集体土地有土地使用期限的问题，房屋容积率的问题等等都会使相关的被征用人的利益受到损害，在补偿的时候必须要考虑到这些问题。
我们还要考虑到一些相关的问题，比如说农民的社会保障问题，还有农村当中很多的地大于房，房大于地如何认定的问题，还有被拆迁房屋，已经征用过的，到拆迁的时候还是集体土地，这就涉及到相关部门及时跟进的问题，在补偿标准当中我们都要考虑。
但是这个补偿标准怎么样提高，怎么样达到一种理想化的程度呢？这是我要探讨的第三个方面的问题。
第三，补偿标准的高与低如何补偿，取决于民众的参与。这是一个双方利益博弈的过程，这种博弈首先我们认政府要制订一个游戏的规则，首先我们民众被征用者有没有参与，是不是知晓，知晓之后对这种制度是不是存疑，能不能在现行的有效的制度下进行质疑，这个非常重要。
我们参与了，我们知晓了，又可能改变什么呢？可能反过来改变补偿的标准，因为我们可以做很多的工作，包括我们今天律师同仁以及我们的法制日报媒体的参与，我们知道这里面问题很多，我们在关注这些问题。
我讲的三个方面，一个是严格的审定审核征地法定的理由，我们关注补偿的标准，我们提高民众的参与程度，这三个方面再加上刚才各位律师所说的实际方面的改进，一些立法上的建议，这个问题应该是不拿解决的。鉴于时间的问题，我就讲这么多，谢谢大家！
张元江：因为时间关系，我讲几个问题。第一个问题，我们农村集体土地拆迁的模式问题，第一种模式就是土地管理法第43条规定的，任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须使用国有土地，但是，兴办乡镇企业、村民建设住宅应依法批准使用本集体经济组织、农民集体所有的土地或者是乡镇公共设施和公共事业建设的除外。这就是不改变土地性质进行拆迁的问题，一个是住宅，一个是乡镇企业，一个是公共利益的问题，这是一个模式。
土地管理法第47条规定，征收土地按照被征收土地的原有用途给予补偿，这是一种模式，这就是说刚才我们都探讨的集体土地转化为国有土地的征收问题，这是一种模式。
第二个问题，探讨补偿标准的问题。在集体土地转化为国有土地拆迁的过程当中，一般存在三个阶段，第一个阶段是集体土地所有权的征收，集体土地转化为国有土地。第二个阶段就是对原集体土地，现为国有土地使用权的证书，就是收为国有的问题。所收回国有土地的问题，一。第三个阶段才是农村集体房屋所有权的征收和征用问题。细化可以分为这么三个阶段。
根据土地管理法第47条第一款的规定，征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。这里着重需要提醒的是原用途给予补偿的问题，原来我们实际上第二款当中主要是规定了一个耕地的补偿问题。按原用途，在这个过程当中就存在一个问题，本身是建设用地，是农村的建设用地，那么就应该按照农村的建设用地的补偿标准给予补偿，而不是说按照原来耕地的补偿标准，按照这一条的规定说5-10倍，10-15倍，不超过30倍的标准来补偿的问题。怎么样界定建设用地补偿标准的问题是我们需要探讨的一个问题。
一般省的标准多种，建设用地的补偿标准授权市一级政府部门来进行规定，在市一级的补偿标准当中，又说授权县级人民政府制订标准。有的甚至会出现一个什么问题呢？授权乡镇一级人民政府制订标准。从法律程序上来说，属于法律授权，这是没有什么问题的，但是又回归到由自己人说了算的问题了，这就是刚才大家探讨的问题。
另外我着重说一下土地征收过程当中的程序问题，基本上每个省都颁布了一个征地补偿安置争议协调裁决办法，我看到大部分省都有这么一个东西。调整范围主要就是农村集体经济组织的土地被省人民政府或者是被省人民政府批准征收了以后，不服补偿标准的，土地补偿费、安置补助费、青苗补助费等等，这个标准不服的，可以申请省人民政府进行裁决。
首先申请的主体主要是两个，一个是集体经济组织，二是集体经济组织的成员对于补偿不服的。另外一个就是申请裁决前还有一个前置程序，对于有争议的，应该自征地补偿安置方案公布之日起30日之内，向市、县人民政府申请协调。期限在征地补偿安置方案工作当中，告知申请征地补偿安置争议协调期限的，应当在30日之内，如果没有告知期限的，是一年。实际上这个期限一般是很短的，自从我们知道批准征地的方案之后，实际上已经过了两年甚至是三年了，当然一方面是法律的效率比较低，再有一个就是时间太短。在申请裁决的部门，向省级的国土资源管理部门进行裁决，但是是以省人民政府的名义进行裁决的。
最后一个问题，裁决当中指出农村集体拆迁当中，是否意味着两次补偿的问题。一次是集体所有的土地征收补偿，第二次是拆迁安置补偿。因为这个办法同时规定了一个内容，按照江苏省城市房屋拆迁管理条例，对被征收集体土地上的房屋实施拆迁的，不适于本办法。在事先我们可以进行一个补偿安置的裁决，拆迁实施条例，只有在国有土地上进行拆迁，等到转化为国有土地以后，又是一次拆迁安置补偿的问题。所以这个问题我也想听听大家的意见，我就是抛砖引玉，把这个问题提出来。因为根据我的理解，一个是事先有一个征地补偿的裁决，第二个就是管理条例当中的安置补偿问题。因为同时规定了按照拆迁管理条例对集体土地征收的问题不属于管理办法。
主持人 张兴奎：下面由段福惠律师发言。
段福惠：集体土地房屋拆迁这一块来讲，大家刚才讲的比较多了，包括北京市我们做过很多的项目，有的是按照城市房屋拆迁的，有的是按照北京市的集体土地拆迁管理办法进行拆迁补偿。还有的是根据北京市政府的一些红头文件，绿化隔离带的，12号文和20号文件。2009年经济危机发生以后，北京市政府发布了一个文，那个是内部文件，那个文件是不能对外公开的，为了缓和经济危机，北京市17个部门，包括市建委、发改委盖章，有了土地预审意见，没有征地就可以搞开发建设，这样的案子还没有办法诉。包括绿化隔离带的，起诉到法院之后，可能是北京市高院内部有规定，以这个理由为驳回了，老百姓实践当中因为拆迁产生了一些矛盾，他们的补偿利益受到损害怎么办呢？就发生了一些自焚、上访之类的案件。我认为集体土地房屋的拆迁，大家都认识到目前法律的缺失，但是中央和地方政府都不想出立法，如果想出立法的话，国家那么多的法学专家、律师和媒体，大家讨论，召开人大会议，立法不是问题，问题是不想去立法。包括现在国务院、国务院办公厅还有一些部门，每当社会上出现一些因为拆迁问题引起的恶性案件，他们就联合发文，就说保护老百姓的利益，做到和谐拆迁，这些都是为了平息民愤，又不解决问题。那些文件到法院之后，能作为法官审判案件的依据吗？什么都不是，就是一个文件。这是上层领导，包括国家一些政策的问题。
集体土地的拆迁以及征收我觉得应该制订一个基本的法律，减少地方政府授权的规定，法律背景上应该提升一下，包括北京市政府制订的124号令，规定1982年以前的宅基地，我给你认定四分地，其他的都不算数了。1982年以后，就认定三分地，从政府规章这些方面来说，直接的剥夺了老百姓另外一部分利益，这一点对老百姓也是非常不公平和不合理的。
应该让农民提前知道征地的信息，包括在立项之前，这个地方要建高速，或者是要修机场，为了公共利益的建设，到底是不是公共利益，这个还有待于研究。要让老百姓提早的参与，因为立项之前有一个还平，那个时候应该进行公告，让老百姓充分发表自己的意见，这也涉及到以后补偿的力度。
农民的法律知识比较淡薄，长期以来的生产、生活方式做成了没有组织性和纪律性，所以他们在利益博弈的过程中，往往处于一种弱势地位。你去上访，当地政府就抓那些带头的，其他的人就害怕了，就不去了。有的打官司请了律师，有的人又被别人收买了，其他人也不敢了，往往都是处于这种状况。
实践当中我们也看到过，有的老百姓斗争的方式和方法还是比较好的，像我们山东有一个地方，离城里比较近，地理位置也比较好，政府看上了那块地，但是老百姓组织的比较好，就是拆不动，政府不得以放弃了，开发了比较远的郊区的地方。现在农村的村委会就是为老百姓服务的，但是现在作为一级政府，不为老百姓服务，在谋利。北京昌平区有一个村委会的村长的干儿子现在都开宝马，保时捷，从里面渔利了很多钱。农村应该建立农会，像工会一样，省里面有省农会，乡里面应该有乡农会。
主持人 张兴奎：谢谢。下面有请王令刚律师发言。
王令刚：今天我们的主题是对征地农民的利益保护，大家谈的非常好，我从侧面大一下。我查了一下相应的法规，应该说被征地农民有一个知情权，还有一个话语权，关键是这些权利如何行使，如何来得到有效的保护。我认为在执法过程当中是一个比较严重的问题。
前几天，我去徐州参加了一个听证会，这里面有一个村民拒绝签字的证据材料，这个村子总共将近有一百多户人家，其中有十来户签了字，后来经过调查，这十户全部没有签字。本来中国的农民被赋予的权利就极其的少，就这么一点权利在整个的征地过程当中也被执法机关给无形的剥夺了。我觉得中国的整个问题不仅是立法的问题，关键是执法和司法问题。当然这个问题谈起来比较深，时间关系就不谈了。
集体土地征收的权利报问题。这里面有一个核心的问题就是补偿问题，补偿问题我的建议就是说在今后的立法过程中，要纳入一个公平原则，这个公平原则要以市场价值作为一个基本的底线，公平补偿不能低于市场价值。我就说这些，谢谢。
主持人 张兴奎：感谢王律师惜字如金。下面由杨念平律师发言。
杨念平：目前集体土地上的房屋拆迁确实是比较混乱，立法也是一个比较紧急的事情。我想从四点来说。
第一，立法的原则。像原来305号令一样，要有原则，原则怎么确定呢？和《物权法》、宪法、土地管理法保持一致，两个保障原则一定要遵守。
第二，标准的原则。原来土地管理法说的是按照土地的年产值多少倍来算，现在我们要考虑到有一些是集体建设用地，有一些是集体农用地，建设用地，按土地年产值没有办法计算，再有一个我们要考虑到如果是建设用地的话，肯定有一个房屋重置价，还有一个征收过去以后，土地出让金的事情。我认为这个原则是这样的，由土地年产值改为以土地出让金为基础，同时要兼顾房屋重置价以及青苗补偿费的原则。
这样就可以解决集体建设用地怎么补，集体农用地怎么补。集体建设地，土地出让金加上房屋重置价就可以了，集体农用地，就是土地出让金加上青苗补偿费，这样可以解决标准原则。
土地出让金怎么定，这个还是有所不同的。商业用地，土地出让金是自由协商。公共利益可以参照商业利益，但是怎么定，这个就还需要去做一些研讨，这是一个标准原则。
第三，程序原则。城市中的房屋拆迁，程序原则制订的比较详细，程序上来说，还是体现了老百姓的利益，我们不妨把立法的智慧引见过来，按照国有土地的程序走下去。刚开始要不要征地，引入一种司法审查的机制，是公共利益还是商业利益，如果说是商业利益和公共利益发生冲突的时候怎么办？接下来就是标准，大概是什么样一个标准，这个标准大家同意不同意，也可以引入一个司法审查。
在安置或者是货币补偿上，安置是为了充分保障老百姓的利益，先安置，后拆迁，如果说是货币出让金、房屋重置价以及青苗补偿费，都是可以算出来的，如果真的是发生了纠纷的时候，也是有必要引入司法审查机制的。
大家同意不同意，如果同意就搬，如果不同意，强制拆迁。现在强制拆迁引起的矛盾和冲突比较多，我们建议在集体土地上强拆保留一种机制，就是司法强拆。比如说一些前置性的程序，比如说征地公告，现在已经非常详细的界定出来了。国有土地上的房屋拆迁的程序原则，以及目前现有的征地公告办法等可以做到有法可依了。
最后是征收权的决定，既然是集体土地，那么应该是集体组织成员有发言权的，大家可以自己决定要不要对这块地进行征收，或者说是国家征收，集体成员有没有一个发言权，两种方式都可以界定一下。如果是国家决定，是国家公共利益，如果是集体成员决定，那就是商业利益，有开发商或者是相关的一些征收单位来进行。
主持人 张兴奎：由于时间关系，会议讨论时间到此结束。下面以热烈的掌声欢迎万老师给我们讲话！
万学忠：首先非常高兴能够和盛廷律师事务所的各位大律师一起交流。今天上午听了各位法律界同仁的发言，非常受益，很受启发。这不是一句套话，从你们的发言里面，我们一是发现了当前在集体土地征收和房屋拆迁方面存在的一些具体的问题，实际上有一些我们过去从有关的报道或者是参加学者的座谈会中了解了一些，但是确实是没有像今天了解的这么细。
有一些地方很值得我们作为媒体者的关注。比如说刚才大家提到了国有土地批复以后的时间点的问题，从1999年批复，2003年再拆迁，这个时候补偿怎么算。还有刚才有一位律师提到乡镇企业的住宅也纳入了这个范围，这个我们以前没有太注意，这个对我们很受启示。
第二，今天上午的座谈使我们看到了盛廷律师事务所的集体风采，你们不仅仅是对实践前沿的关注，也体现了你们非常扎实的地功底。当然我更感动的是你们的人文关怀和使命感和责任感。上午受益匪浅，非常感谢盛廷所的邀请，可以到这儿来学习。
借这个机会，我简单谈一下律师和媒体的关系。现在我们这个社会目前的法制环境下，律师和媒体所具有的天然的关系，非常密切，实际上我们现在处于一种互相依存或者是大家相互需求的历史阶段，表现了几种变化。过去媒体相对律师好像是多一些官方色彩。在社会的竞争过程中，媒体行业的发展以及法律服务业的发展，这个趋势我们都已经从官方的色彩中慢慢的淡化出来，大家都在成为一个社会法律工作者，媒体已经不像以前那样高高在上，律师也没有了国家公务员的身份了。媒体不再像以前那么强势了，因为我们面临着互联网的冲击，面临着各种新媒体的发展，我们也变得非常的弱势。现在我们要报道一个负面新闻，你自己要掂量掂量，你要批评一个派出所，公安部门可能就生气了。
过去是请我们去的，我们请法制日报协助我们报道打假活动，现在不光是法制日报，现在人民日报都在求我，新华社的记者都在等着我给他们信息，因为媒体也在竞争。从我们行业的发展来说，我们现在都不那么强势了。作为一个记者，你要想得到不是这个公共性的东西，不是官方给你的统一口径的东西，我觉得特别是作为法律记者，应该更多的和律师联系，因为只有律师才能跟我们更平等的对话，只有律师才能比政府机关更需求，所以我们一定是非常好的搭档。
从我们职业的本性来讲，应该说媒体人和律师都是社会的良知，在表现形式上，律师可能更多的是在为一些司法个案服务，但是实际上律师是通过司法个案在匡复社会的正义，在扎扎实实的推动法律的实践，让法律本来正义的价值得到体现。媒体和律师有一样的不同，媒体不会去服务一个个体，更多的是关注更公共的利益，关注度更高的，就是公共话题。或者是说媒体报道的个案一定具有公共关注度，律师接触的个案可以是当事人的利益，但是媒体如果报道个案，一定具有传播价值，一定具有典型性。共同点是大家都是为了良知，但是我们在具体操作上又有一些区别，如果我们律师你能够和媒体在公共利益、良知的角度上找到了契合点，律师代理的个案具有传播价值、具有普遍关注度，具有典型性，像古魁的案子，我们就找到了一个契合点，具有传播价值，这时候律师和媒体就有很好的合作。大前提是我们两个之间有合作的基础，第二要找到合作的契合点。
第三，契合点的合作，如果要达到比较好的效果，应该是一流的律师和一流的媒体，或者是翻译一句话是有尊严的律师和有尊严的媒体记者合作，会有很好的效益。在这个方面，我们两个行业都有错位，有的律师找媒体或者是认识记者，就是你要把我的事摆平，帮我把这个案子打赢了，所以见不见报都无所谓，没有考虑媒体的需求。我们这个行业也有一些是给了好处就给你报，如果是后面的情形就非常不好了，非常的可怕。如果是前一种情形，会有非常好的合作机会，也是我们两个行业合作发展的共同的方向。
刚才张律师谈到了律师的三种境界，律师之道和记者之道在最后的境界上归属是一致的，只不过记者从一开始就不能谋私，但是这个私也是为了生存，只是记者没有那么大的压力。
道的概念在我们媒体的角度来讲，就是四句话，这四句话对律师也应该说是可以通用的。责任感、激情、悟性和技巧。首先是责任感，律师和媒体都应该承担这种社会责任感，除了养家糊口以外，我们一定有高于我们职业之外的东西。当你把这个工作当做职业的时候是痛苦的，当做事业的时候就有了激情。
我今天听了大家的发言，我觉得我们盛廷所的律师真的是很有激情的，我们那么投入的在关注这个领域，非常深入的在做这个事情，甚至是悟性和技巧，技巧还是很重要的，你作为律师一定要有非常娴熟的法律技巧，具备法律知识。记者也是这样的，对文章技巧的把握，还有操作上的绩效。还有就是悟性，在我们办案过程中，我们能悟到一些东西，然后升华。这是我们两个职业之间的共同点。
最后我想说一下盛廷和法制日报的关系。今天我跟张兴奎第一次见面，但是我们沟通了一年多的时间，我们之间完全是为了一个话题在沟通，曾经有三、四批记者到盛廷，都是我安排的，我的岗位也在变化，但是一直保持着这样的关系。我们通过电话和E-mail联系，这就是我们合作的基础，有一个共同的价值追求。
我了解盛廷是从网上，你们有非常好的文章，包括律师的介绍，律师写的文章。法制日报也在不断的改革过程中，这张报纸的官方色彩很浓，但是我们还是在尽力的，包括通过跟盛廷所合作的几次，我们还是有一批志士仁人在努力，在做一些有思想的东西，也在尝试改革和发展。我希望我们下一步能够有更深的合作，因为你们所正在朝着专业化的方向发展，这一点我是非常赞成的，不可能做一个综合的律师，应该是进入职业化细分的时间段。像法制日报一样，不可能把人民日报、科技日报、服装都纳入进去。我觉得大家都是在自己的行业中担任好自己的角色，这也是很好的。下一步，关于集体土地房屋的征收与补偿，这个话题可能会持续两三年，我们也会一直的关注。我们希望不仅仅在这个领域，在其他的领域，只要是法律人应该关注的，我们都会关注，如果不适合见报的，我们还有内参，所以我希望我们可以加强合作，我就说这些，谢谢大家。
主持人 张兴奎：非常感谢万老师。孔子到处奔波，传播他的思想，但是因为他没有遇到万老师。下面请毕律师致答谢词。
毕文强：首先按照惯例，应该是感谢。我先说两个小例子。前两天在杭州开庭，法官一见到我和杨律师来了，直接先打招呼，说你们的律师通常都太能说了，你能不能简短一点，法官听我们说话的时候都很痛苦，所以我们非常感谢万老师和万记者听我们这么长时间的话，而且还这么感动，再次感谢一下。
还有一个故事，刚才会前我和万静记者闲聊，万记者跟我说，你们盛廷律师事务所是不是在北京较大的一个拆迁律师事务所？我很谦虚的说我们应该是全国最大的一家拆迁事务所。
今天上午的会议确实也让我看到了咱们盛廷律师的风采，可以得出一个结论，思考产生力量，我们每个律师在自己做业务过程中产生了火花，进行了深入系统的思考，每个人都有不同的表现。再次感谢大家你们深入的、负责任的思考。
刚才万老师给我们提出了一个要求，作为弱势的律师，以及弱势的媒体记者，我们要坚守着我们的社会良知，在做我们业务的同时，能够为这个社会做一些正向的工作，那么将是我们律师职业，也是媒体职业的一大荣幸，这也是我们能够和法制日报，包括万老师、万记者能够长远合作、深入合作的一个前提和要件。预祝我们两个部门能够在未来的合作中更多的为这个社会作出贡献。再一次感谢万老师和万记者来到盛廷的会议上，也感谢其他来参与的媒体记者朋友，以及我们的当事人代表古先生，谢谢你们！
杨在明：我只说一句话，今天听了万主编的发言，我深有感悟，他提出了一个经典之语，可以概括我们整个的盛廷律师所的职业之道的语言，非常经典，就是责任感、激情、悟性和技巧。我就很纳闷，万主编没有亲临到我们的拆迁一线，也没有体会我们的职业环境，他怎么能总结出这样的经典语言呢？最后热烈的鼓掌！
主持人 张兴奎：谢谢与会的各位朋友，会议结束。
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